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通过分析可以看出，对市场真正有实质性影响的在第一条和第二条，政策重点依然是从调控供需中的需求入手，第一条和第二条无疑会对需求产生相当大的影响，不过要说其多么的严厉倒未必，毕竟针对的是投资、投机需求，如果政策落到实处，对楼市的长远健康发展应该是有益无害的。
“新国四条”影响重大，但仍有迂回伏笔
（1）“新国四条”秒杀养老等多类新需求
2010年4月17日，国务院出台被市场称之为“新国四条”的房地产调控新政，并难得地得到市场分析人士的普遍认同，对其准确性和可操作性给予了较高的评价，然而其中一条新政在针对性地调控异地炒房团的同时，也把刚刚处于萌芽状态的养老、异地上下班等人群的需求扼杀在摇篮中。
新政第二条规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这条的用意相当明确，直指异地“炒房团”，不过，这条新政对因高房价而被挤出上海、北京、广州等一线城市的自住和养老需求也产生重大影响。以上海为例：
工作在上海、居住在外地人群的需求将受到重大影响
近年来因为房价的突飞猛进，工作在上海的外地人或相当数量的本地人开始选择把住房需求瞄准靠近上海的三四线城市，比如太仓、昆山等地，这些地区与上海接壤，随着轨道和高速铁路的建设，两城之间的往返时间甚至短于上海市内很多地方，近年来打造的1小时经济圈概念，就指这些区域。
这些区域与上海相连，仅仅是因为行政区划的原因被划为两个城市，居住在外地、工作在上海已完全可能，而房价却要差上几倍，比如太仓的浏河镇，因为与宝山接壤，该镇开发的项目几乎80％的购买客群来自上海。
这种模式的出现，给了上海中低收入阶层一个新的购房选择，在政府保障房不足的情况下，也在很大程度上缓解了一线城市房地产开发的压力。但“新国四条”的规定，却使得这类需求可能遭到扼杀。
户籍在上海、养老在外地的需求也将遭遇挑战
养老需求在很大程度上也是受上海高房价的影响，有的是因为一线城市的住房给了下一代，有的是因为房价太高。虽然养老需求不仅是因为高房价，还因为居住环境、消费物价等综合因素，但在我们具体接触的实际案例中，即便是定位养老需求的，按揭贷款也占了很大比例。因为把一线城市住房让给子女的消费者，在三四线城市购房时往往直接写子女的名字，按揭由子女或自己偿还，如果不能办理贷款，显然这类需求也将受到影响。
有调查显示，经济发达的一线城市部分年收入在5万~10万元的家庭，正准备逃离一线城市，摆脱大都市带给他们的“伪幸福”，去二三线城市追寻真正的幸福。调查显示，中国一线城市有76％的白领处于亚健康，近六成处于过劳状态，生活在二三线城市的中产家庭的幸福感比一线城市强。
“新国四条”的出台，无疑是把上述各类需求的退路全部切断了，显然一刀切的政策已经影响到了很多健康的需求，政策应该具备灵活性，区别对待既必要也应该。
（2）“新国四条”执行层面仍存在巨大弹性空间
“新国四条”一出，震惊市场，股市大跌近5％。不过，深入分析“新国四条”，政策执行层面仍然存在重大的弹性空间，把握不好将影响政策效果。
首先，就市场最为关注的停发三套房贷来说，政策落到实处将对楼市产生深远影响，遗憾的是，政策表述存在很大的弹性：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，大到直辖市，小到县级市，房价涨幅、价格和供应千差万别，如果同意界定本就不明晰，政策还把决策权交到了商业银行手中——“商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；不出政策，商业银行自然也会注意风险，争取赢利，政策出了，无非是给商业银行增加压力，如果见效，最可能的是管理压力而非政策带来的好处。
其次，把政策调控执行权移交给地方政府，这么做虽然有利于政策的灵活性，却不利于政策的贯彻落实。如果说土地财政是高房价的原因之一的话，那么维持高房价就是地方政府意愿所在，把打击高房价的决定权留给控制房价缺乏原动力的地方政府，成效可能注定不会明显。
最后，本次新政难得地得到市场分析人士的普遍认同，对其准确性和可操作性给予了较高的评价，然而新政何时执行？如何执行？仍需有执行细则的配套才行，尤其是对存在的很多界定模糊的地方需要加以明晰。
总之，这些在操作层面上留下的巨大弹性空间，如果不及时解决，“新国四条”将无法落到实处而效果会大打折扣。
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调控之下，楼市短期或者调整，中期依然难改上涨趋势
“新国四条”出台引发了市场的高度关注，其调控手法和力度均是前所未有的，一些业界人士更是以“非常震撼”来传达自己的感受，在密集的调控政策影响下，一线城市和一些受新政影响严重的地区，市场短期调整难以避免，但房价中期上涨的趋势依然不会发生逆转。
首先是政策的刚性影响。如果执行到位，市场短期内将难以化解压力。这主要表现在供需两边都受到政策的调控，在调控需求方面主要是指“新国四条”，“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”直指目前占市场主要地位的改善型需求和投资性需求，不能办理三套房贷将大大压缩这类消费者的购房需求。
“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，这条原意是控制异地“炒房团”的政策，也秒杀了靠近一线城市的二三线城市的多类新需求。以上海为例，一类是工作在上海、居住在外地的需求将受到重大影响；二类是户籍在上海、养老在外地的需求也将遭遇挑战，以靠近上海的昆山、太仓等城市为例，一些项目超过一半的客源会受到新政影响。以此判断，以异地客户为主的开发楼盘将首先陷入困境。
需求的短期锐减，会使得楼市成交乏力，而量缩价跌就几乎是必然结果，雪上加霜的是，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）亦紧跟着推出了以调控供给为主的楼市预售环节的管理新政，政策核心主要包括：一是公示房源和售价；二是不准以任何名义收受定金；三是购房实名制。
虽然住建部的新规力度并不大，但在国务院持续出台楼市调控政策、市场氛围日趋紧张的背景下，住建部出台的新政更加受人关注，市场影响面也比以往要大很多，如果严厉落实，住房供给增加，成交缩小，则房市的短期调整势在必行。
其次，多重政策的累加效应开始显现，压垮市场信心预期的最后一根稻草可能已经出现。“新国四条”颁布出台，已经引起市场“多派”的警觉，北京二手房市场出现大笔抛单，跟随着“新国四条”出台的住建部新政和银监会坚决执行新政的表态，市场“多派”的恐慌情绪开始出现，而上海市场更是出现了93折的楼盘促销手段。
其实，比起调控政策的刚性影响，市场预期的改变可能更为重要。随着这几年的房价大涨，楼市刚性需求已经逐渐被边缘化，更具弹性的改善性和投资性需求其实是在被市场预期推着前行，一旦发生逆转，楼市调整将在所难免。
不过，就本人的见解来看，所谓的调整也不过是短期表现，从中期看，房价上涨的趋势依然难改，原因如下：
（1）调控政策难以为继，持续时间和强度可能有限
首先，政策调控的目标是控制房价过快上涨，而非打压房价，今天的市场表现同样是2008年政府多重刺激政策的结果，如果调控过度，楼市出现非理性下跌，可以预见政府又将出手扶持，这样的情形并非政府的本意所在。
其次，根据财政部财政科学研究所所长贾康估算，我国地方投融资平台负债超过6万亿元，其中地方债务总余额在4万亿元以上。2009年地方财政中，土地收入16万亿元，地方融资总量72万亿元。按6％的利率计算，今年需支付5280亿元的利息，即从土地获得的近1/3资金都付了利息。
2008年地方政府为保经济增长，大量举债上项目，一旦房地产市场降温，将势必影响到土地市场的财政收入，这是地方政府所不能接受的。如果形势的确如此发展，那么2008年下半年地方政府违规“救市”的举动想来也将重现江湖。
（2）导致房价持续上涨的根本性因素仍然存在，短期调整后，再次上扬也或将是必然
关于这个内容，主要表现在三点，一是人民币升值和通胀的预期目前没有发生改变，如果这两个预期存在，那么首先国外热钱进入中国的动力就不会减弱，其次国内过剩的流动性依然会进入房产市场避险，一旦人民币真的升值、通胀真的来临，改善性需求和投资性需求将再次被激活。
二是，国内的流动性依然过剩，首先是货币政策虽然持续紧缩，但2009年度的信贷投放规模应该仍在高位，由于经济结构调整是个缓慢的过程，加之投资品和投资渠道匮乏，因此外行业过剩资金持续进入房地产业的趋势也难改变。
三是，地方政府对保障性住房的建设缺乏动力，资金缺乏又是不折不扣的好借口，因此保障性住房的进展较慢，成效难显。
房地产调控政策须防矫枉过正
“国四条”“国十一条”之后，针对房地产市场的调控新政层出不穷，不同于以往政策的“新国四条”的出台，石破天惊，市场开始出现松动，打折促销开始重现江湖。
以上海为例，2010年一季度购房信心指数全国倒数第六，调控新政重挫投资客，逾五成购房者认为上海的房价很高，市场遭遇逆转预期。
调控政策见成效当然是件好事，不过防止房产调控政策矫枉过正，也应该提上决策层的议事议程。
首先，不忘初衷是首要。国务院的调控政策不是为了房地产市场的“健康发展”就是为了“遏制房价过快上涨”，细数过往政策，政策初衷都不是为了打压房地产市场，而是使房价回调。
我们都知道，房地产市场“平稳健康发展”最有利于国民经济，利国利民。但市场是极不理性的，很容易走极端，用“看得见的手”调控市场原本就需要高超的技艺，一不小心就会矫枉过正。
其次，过往的经验告诉我们，头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢，一直是有些调控的常态。就拿2008年到2009年的惊天大逆转来说，2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施；在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；发布“新国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息等。在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始量价齐升，土地市场也开始逐渐火爆，楼市反转。进入2009年二季度，土地楼王频出现象已经十分严重，“炒房团”又开始活跃，通胀预期已经十分明显，各地房地产企业捂盘惜售令人不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面，已被另一次调控打压的结果也已不可更改。
很快，时间到了2009年12月14日，“国四条”推出，毫无疑问地宣告新一轮调控的开始，而这个文件也成为新的标志性事件。不过，市场仅在经历短暂的春节低迷后，便迅速火爆上涨，针对房价的调控，演变为市场和管理层的战争，而这一切可能将随着“新国四条”的“震撼”推出而告一段落。
短短两年间，房地产历经狂热到冰点、冰点到沸点、再到强力降温的转折，如果房地产市场和产业的生态陷入这样的怪圈里，我们付出的代价可能将会十分高昂。
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