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尽管封建地主经济继续保存了下来但是在鸦片战争以后在某些时期、某些地区封建土地制度也出现了一些变化。
先太平天国农民起义打击了封建土地制度。
鸦片战争后外国资本主义势力的侵入加剧了中国封建社会固有的矛盾。道光三十年十二月（1851年1月）爆了轰轰烈烈的太平天国农民起义。它严重地动摇了清皇朝的统治也打击了封建的土地所有制。
太平天国的土地制度及其有关政策集中反映在它的纲领《天朝田亩制度》中。《天朝田亩制度》的基本内容是要废除封建土地所有制把全部土地按人口平均分配给广大农民。它规定：“凡天下田天下人同耕此处不足则迁彼处彼处不足则迁此处有田同耕有饭同食有衣同穿有钱同使无处不均匀无人不饱暖也。”1根据这个原则制定了平均分配土地的办法：以每亩土地按一年产量的多少分为三级九等然后好田坏田互相搭配按人口平均分配。分田“不论男妇”15岁以下者减半等等。可以看出这些主张虽然带有绝对平均主义的色彩而且在实际上也没加以实施同时也不可能实现。但是它从根本上否定了封建土地所有制在一定范围内使封建土地所有制受到了不同程度的打击。这主要表现在：第一太平天国起义所到之处命令大地主交纳金银、粮食等物品征收地主的田赋。所到之处“地符庄帐付焚如官牒私牒总扫除”。使原有的封建土地制度受到不同程度打击。第二在太平天国起义影响下有些地方的农民把租种的土地暂时当成自己的产业不交地租使原有的封建土地制度受到了冲击。第三太平天国后期有些地区采取了允许地主收租纳粮的办法但对地租率严加限制监督和限制地主的收租额。
其次封建军阀、官僚、地主大肆兼并土地出现了许多非土著地主。
太平天国起义失败后土地集中趋势日趋严重。由于清军的野蛮烧杀人民大量死亡不少地区土著死亡殆尽土地大量荒废地价非常便宜。江苏嘉定原地价“亩至二十余金地狭民稠之处有贵至四五十金者”。起义失败后“亩不过三五金”。与此同时地主、富豪和商人趁机大量购置和侵占土地。安徽南陵土著地主“死亡殆尽地广人稀、劳工缺乏因致土地几等无价值乃有他处豪富多量收买而造成四家大地主其有田最多1《天朝田亩制度》《太平天国》第1册上海人民出版社1957年版第321页。者约两万余亩。”1大军阀大官僚兼并土地更为突出。他们在镇压太平军的过程中抢劫巨额财富大量收买和强占民田。曾国藩及其亲属仅在湖南长沙、湘乡就有田1。3万多亩李鸿章一家在安徽合肥就占地6o万亩。其他官僚军阀在各地兼并的土地也很多。到清朝末年以后随着封建军阀势力的不断增长地方割据逐步形成土地兼并的现象更为激烈。袁世凯在河南一些地区占有田产4oo余顷徐世昌在辉县有地5o多顷。至于那些中小军阀也同样在各地大肆兼并土地。
中国近代土地集中的又一个显著特点是除了封建官僚、军阀兼并土地之外商人和高利贷者也参与了土地的兼并。在封建剥削依旧保存并在农村占优势的情况下一些新兴的工业资本家也是主要的土地兼并者他们当中不少原来就是由地主商人转化而来的。他们在投资近代工业同时也热衷于对土地的投资。第一次世界大战期间迹的产业资本家如大生纱厂的张謇、恒丰纱厂主聂缉椝等都在农村占有大量土地。
这一时期军阀、官僚、商人和资本家所以热衷于土地兼并和封建剥削主要原因是：在帝国主义控制下封建制度根深蒂固资本主义工商业在二者之间求得展工商收益没有保障利润很不稳定而地租率则往往高于工业利润率土地收益较高又可靠土地经营具有较大的吸引力。即使工商业中有较高盈利也往往为求得持续稳定的收入而不断购置土地从而使一部分资金流向土地。
土地兼并的结果一方面使土地高度集中土地占有的不合理状况日益严重。另一方面土地兼并的主要对象是自耕农这一时期也造成自耕农户显著减少和佃农的增加。如江苏昆山县全部农户中自耕农所占的比例由光绪三十一年（19o5）的26％下降到1914年的11。7％与此同时佃农由57。4％上升到71。7％。南通也有同样的情况自耕农的比重由光绪三十一年的2o。2％下降到1914年15。6％而佃农同时期由56。9％上升到61。5％。佃农比例上升不仅意味着大量农户的破产和自耕农的没落而且破产后仍是束缚于土地上的贫苦农民。因此这一时期总的反映出土地所有权的更加集中及土地使用权的更加分散和缩小。
再次官田公地的逐步私有化。
官田公地主要指清廷的屯田、旗地等各种官田及庙田、学田、族田等等。清末以来这些官田大量转入私人手中。屯田和旗地原来是不准买卖的然而实际上在暗中已经出现了典卖这些土地的现象。虽然历经政策上的变化但是旗地、屯田买卖之势已成必然。进入民国以后北洋军阀政府更加彻底地实行出卖官田的政策逐步完成了官田私有化进程。清末以来各种官田大量低价转让给私人先得利的仍然是一些大官僚、大军阀及新兴地主。甲午战争后中国的土地所有制虽然出现了“官田”私有化但是这种变化大大削弱了自耕农经济和展中的农村资本主义因素但并没有改变中国封建土地所有制的实质封建剥削制度仍然占着明显优势。
1李文治：《中国近代农业史资料》第1辑三联书店1957年版（下同）第176页。第二节封建租佃关系的演变封建土地所有制是封建生产关系的基础。太平天国失败以后封建土地关系得以继续维持下来封建地主土地所有制是占主要地位的土地占有形式。这种土地占有制反映了地主阶级和农民阶级的特殊结合方式它在经济上主要采取了租佃制度和赋税制度。前者是地主阶级以个人出面对农民进行剥削的主要形式；后者是地主阶级以国家出面对农民进行剥削的主要形式。（这里仅就租佃关系进行分析）
租佃制度是封建社会中地主阶级掌握了大量的土地所有权将土地分租给农民对农民榨取地租的剥削制度。在中国封建社会封建地租有三种形式：实物地租、货币地租和劳役地租。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式而地租又是以土地所有权以某些个人对某些地块的所有权为前提。”1因此不管地租采取何种形式都是地主阶级凭借其土地的所有权对农民进行剥削的手段。中国的封建社会一直到近代地主将土地分割成小块出租给农民榨取地租仍是封建土地经营的主要方式。
但自太平天国以后随着封建土地关系出现了一些变化其剥削形式反映在租佃关系上也有了一些新的特点。
1。永佃制在一些地区广泛地出现。
所谓永佃制就是在土地租佃关系中佃农有永久耕种和处理所佃土地耕作权的一种租佃制度。永佃制是以土地所有权与土地耕作权相分离为前提地主拥有土地所有权负担田赋有权收租但不能随意加租或夺佃。佃农享有土地耕作权即佃权并有权将其田出卖、典押或出租出租以后佃农也可以收取地租但这不影响其向地主交租的数量。佃农如果欠租不交地主可以撤销佃农的佃权。
永佃制的扩大大致有两种情况：一是太平天国失败后的安徽、浙江等广大地区由于人口锐减土地荒芜。在安徽“地主以荒芜之地无从利用乃令佃农设法垦殖允其有永佃权。盖若开垦后而无长期耕种之保障则佃农非所愿耳。地主为奖励起见故特让以田面之权令其永久佃耕以安其心”1。浙江一些地区在战争之后“居民大半逃散田地荒芜者甚多招徕荒民开垦成熟后许其有佃种权。固有之田主只能收取租息完粮为业佃户可以永佃”2。所以永佃权制是地主阶级诱使农民开垦种地以便获得地租的一种剥削手段。二是在湖北、江西部分地区自耕农欲逃避各种捐税或为环境所迫。故而将田地低价售给地主富豪求得保留其永久佃种的权利这实际也导致了自耕农的破产。
永佃制的租佃关系没有改变封建地主占有土地的所有制也没有改变地主与佃农之间的剥削关系。它是地主被迫对农民让步的一种措施也是地主阶级与佃农之间的租佃关系的一种调整。永佃制在一定程度上限制了封建地租的剥削程度使地主任意加租受到了一定的限制。有些地方佃农对佃租的土地有了一定的支配权地主不能随意收回自耕地这使地主土地所有制1马克思：《资本论》第3卷人民出版社1975版第714页。
1李文治：《中国近代农业史资料》第1辑第251、252页。
2李文治：《中国近代农业史资料》第1辑第251、252页。
受到一定程度的制约农民对地主依附关系也有所放松。
2。封建地租形式仍以实物地租为主但个别地区货币地租趋多；另外劳役地租也仍然存在。
在中国近代的地租剥削形式上实物地租率通常有两种确定形式：一种是分成地租制它是按收获量的一定比例收取地租地租的多少与农业收成的丰歉有直接关系。这种地租制多盛行在经济比较落后的地区。地主为了保证其地租剥削往往对佃农的生产活动进行干预因而妨碍了农民的独立经营分成地租制的存在并成为主要形式反映了中国近代农业经营落后的状况。另一种是定额地租制即地主按耕地面积定期向农民征收固定数量的地租。这种形式一般在经济比较达的地区获得普遍的展。而且到了近代有了加快展的趋势。定额地租制可以是实物地租也可以是货币地租。但定额地租较之分成租制表现了农业生产的进步有利于提高佃农生产的积极性。先：由于定额租制的租额是固定的增产部分归佃农所有；其次由于租额固定地主所得地租与农业收成好坏无关地主不再直接干预生产佃农有了较多的经营自主权减轻了人身依附关系；再次由于定额租制可以采取实物地租和货币地租两种形式在商品经济展的影响下在租额不变的情况下实物地租加快了向货币地租转化的进程。
随着商品经济的展货币地租有了逐步的推广当时的货币地租又可分为两种：一种是折租；另一种是约定的货币地租。
折租在鸦片战争以前就已经小部分地出现在这一时期随着商品经济的展和扩大以江、浙一带较为普遍。所谓折租只将原定额的实物地租按市价折成货币再向地主交纳的租即把实物地租折成货币征收是实物地租向货币地租过渡的一种形式。地主一般在农作物收获前谷价较高时折价新谷上市粮价降低时收租这样即使租额不增农民实际负担则大大加重。折租的扩大反映了商品货币关系的展。
约定的货币地租是地主与农民直接订立有货币地租的契约这是纯粹的货币地租。这一时期货币地租已有相当增长这是甲午战后二三十年间地租剥削的一个变化。货币地租先出现在商品经济比较达的地区是自然经济的对立物它是封建地租的解体形态。因为货币地租的出现把基本的封建关系——人身隶属关系变成“纯粹的货币关系”。所以货币地租的出现意味着商品经济的展标志着封建自然经济的开始分解。
另外这一时期劳役地租仍是实物地租的重要补充形式。劳役地租主要存在于边远地区的某些少数民族中。
3。地租剥削程度呈现不断增长的趋势。地租剥削形式除正租外还有押租、预租和各种附加租。而且经济强制手段仍存在。
到了近代地租额不仅高而且一般有增长的趋势。由于土地集中农民破产增多城市工业展不充分不能吸收更多的剩余劳动力破产农民除了佃种土地外别无出路争相租田的结果促使地租日益加重尤其在经济达的地区比较突出。山西省可种美棉的土地每亩地租由1—2元涨至3—4元甚至高达1o元。天津李家嘴的沙田7o亩由4o个农民分佃光绪十八年（1892）种植谷物每亩每年纳租1元光绪三十四年（19o8）地主全改种蔬菜加租至3元1租额明显增长。
1严中平等：《中国近代经济史统计资料选辑》科学出版社1955年版第361页。押租制在近代也日益普遍化。佃户为了佃种地主土地而事先交给地主的一年抵押款押租额一般高于地租额。而且还有逐步增加的趋势。如四川灌县光绪四年（1878）押租相当地租的5倍以上。地主握有押租可以任意增加正租当佃农遇有荒灾之年不能交