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积计是非洲富豪最密集的地方，号称“非洲首富的平方英里”。富人的豪宅、别墅、高档写字楼、豪华酒店、会展中心等纷纷出现。交易市值占非洲首位、全球第15位的约翰内斯堡证券交易所和南非四大银行之一的莱利银行都从旧中央商务区迁到这里，其他三大银行虽然在城里保留象征性的总部，实际业务也大都移到了桑顿，南非著名的国有运输大鳄Tsansnet公司、石化大鳄萨索公司、最大超市集团Massmart、电影公司STER…Kinekor，以及IBM、惠普等一大批跨国公司也都搬到这里。桑顿已经完全取代旧CBD，成为最大的商务中心和新的金融区。而南非最大的桑顿会议中心刚落成就举办了著名的2002年“里约＋10”世界首脑会议，后来非国大2004年赢得大选的盛大庆典、2008年世界小姐决赛也在这座豪华会议中心举行。
桑顿金融区
号称“郊区”的桑顿地域广达133。84平方公里，形成对比的是相距不远的著名贫民区亚历山大镇（就是2008年“排外骚乱”发生地）人口与之相仿，地域却仅8平方公里。桑顿全域平均人口密度每平方公里仅940人，比我国的不少县域还低，因此绿地广阔，曲水流觞，环境优雅，是名符其实的富人“郊区”，很多国内外名人，如阿尔巴尼亚旧王朝王储雷卡、最近爆出杀妻案的“刀锋战士”皮斯托瑞斯等都在此置业定居。但是桑顿的金融区却已经高楼林立，寸土寸金，米开朗基罗塔、达芬奇大厦、商业宫一号等大楼预示了“非洲曼哈顿”的再造，大约堡地区A级办公空间已经高度集中在桑顿，最近又在兴建一座60层的新写字楼兼豪华酒店，这座高楼将超过已经“沦陷”于贫民的卡尔顿中心，成为新的非洲最高建筑。业主公司的CEO塞缪尔·奥格布放言：“非洲人不是碌碌庸人，我们有雄心，要在桑顿看到自己的华尔街。”于是桑顿又有了“南非的华尔街”之号。
类似桑顿这样“郊区化”的富人新城在大约翰内斯堡以北已经有好几个，如霍顿、耶奥维尔、米德兰等。这些富人区的特点一是向东北发展，与穷人的“西南城”索韦托方向相反，二是种族构成以白为主，如桑顿的黑人只有32。6％，白人却达60。6％。而如前所述，索韦托今天依然是黑人聚居。
于是，在种族隔离制度废除近20年后我们看到了这样讽刺的图景：穷人“占领”约堡主城区的结果是把富人赶得更远，而相当部分的穷人在主城区衰败后也回迁了。结果形成的是南边黑人的索韦托和北边白人的桑顿，中间隔着个“鬼城”般的旧市区，不仅黑白似乎仍旧分明，而且空间上隔得更远了。无怪乎有理想主义者概叹：“约翰内斯堡变成了索韦托加桑顿”，种族界限依然分明，令人怀疑“新型种族隔离城市正在形成”，＇74＇这黑人解放不是白搞了吗？
城市治理的反思与改进
当然不是白搞。过去白人或富豪强制驱逐黑人或贫民，今天黑人穷人昂然进入，而白人富豪“惹不起躲得起”，这能是一样的“隔离”吗？就如中世纪贵族富而农奴穷，后来的近代自由社会老板和工人同样有贫富之别，但我们能说中世纪与近代是一样的吗？应该承认，今天“白人的桑顿”与“黑人的索韦托”尽管空间距离更远，但基本公民权利的鸿沟已经消除，两者的关系已经完全不同于当年“白人约翰内斯堡”与“黑人索韦托”的关系。过去黑人“无证进入”约堡是要被“强制收容”的，而现在妨碍黑人移居桑顿的因素仅仅是钱，富黑人在桑顿并不罕见，甚至黑人国父曼德拉，也在附近同属“北郊富人区”的霍顿购置了新居并移住这个白人居多的新城——他在索韦托的旧居已经捐出做了博物馆。桑顿本城虽然无缘迎来这位伟人住户，其中心广场也得名“纳尔逊·曼德拉广场”并竖着这位黑人领袖的铜像，而且欢迎非国大在这里的会议中心举行活动。尽管绝大多数贫困黑人对这样的礼遇只能望洋兴叹，但可以肯定的是他们并不认为曼德拉从索韦托移居霍顿就是“背叛黑人而亲近白人”，相反，他们为“我们的曼德拉”能够让白人众星捧月般尊敬而自豪，就像美国绝大多数黑人虽然自己无缘做总统，但仍为他们的奥巴马总统能够赢得多数白人的选票而深感自豪一样。
桑顿曼德拉广场
笔者过去在一篇文章中曾指出，制度性的排斥、歧视与单纯观念上的偏见不能混为一谈。尽管制度性歧视会强化观念上的偏见，但是人们能够完全纠正的只能是制度性的歧视，对于纯粹观念上的偏见人们其实只能改变不公正制度对其的强化，以及通过舆论来促使其弱化，却很难完全消除这类偏见。甚至如果不对他人构成侵权，个人保有某种“偏见”（比如信此教还是信彼教，以黑为美还是以白为美）还是多元社会中一种正常权利。例如：如果一个白人姑娘不愿选择黑人小伙，即便就是出于偏见，你也很难指责她。但是如果她愿意而制度不允许，或者她愿意却受到他人干涉，而制度促成或至少不能阻止这种干涉，那就是严重的问题，应该而且能够纠正的了。
因此即便制度性歧视彻底废除，观念上的偏见也还会存在。看看美国的例子就会知道，贫富、黑白之间完全交融是不容易的。而且由于前已述及的原因，基于感性的黑白比基于经济的贫富更难完全交融。“美国式城市病”之所以与欧洲有很大不同，除了历史上美国没有欧洲那种富豪驱逐穷人的奥斯曼式传统，迁徙自由更为发达外，也与美国的城市问题有更多的“黑白”色彩有关，穷人“驱逐”富人，在美国确实在一定程度上表现为黑人“驱逐”白人。而南非同样有黑白问题（应该说比美国更突出），又经过黑人解放运动的胜利，彻底铲除了白人驱逐黑人的奥斯曼式铁腕，保障了黑人的自由民主权利。于是，尽管非国大（更不用说南非共）在意识形态和政治传统上并不“亲美”，但是他们执政下却合乎逻辑地出现了“美国式城市化”，那是一点也不奇怪的。
对于这样的现象，如果我们只看“鬼城”是不可能有全面的认识的。但是今天到南非的不少中国人，不仅旅游者，甚至一些旅居南非多年的同胞由于不难理解的原因，过去从未去过索韦托，今天也极少去桑顿。但如果不看索韦托的改善，也不看桑顿的繁华，只看沦为“鬼城”的约翰内斯堡旧商业—金融区的破败，怎么能真正认识新南非呢？
尽管如此，这种旧城的破败与商业—金融中心的大搬家的成本仍然是巨大的。不仅白人、富人付出了代价，黑人穷人也损失了就业机会。事实上由于最先撤离到桑顿去的白人富人后来在桑顿崛起时房地产价格的急升中还发了财，黑人穷人就没有这种机会，他们的损失未必更小。因此在肯定黑人解放成就的同时，如何避免与减少这种代价是值得人们研究的课题。
新南非时期约翰内斯堡的经济复兴成就比开普敦逊色，上述城市治理危机是个重要原因。开普敦在南非新旧交替时期也曾面临城市治理问题，但并没有经历约翰内斯堡那样严重的旧城衰败，这是为什么？
首先，当然是因为开普敦过去就没有“约翰内斯堡与索韦托”那么紧张而鲜明的对立。开普敦在旧南非也实行种族隔离，也出现过“开普敦第六区事件”那样摧毁黑人贫民窟的野蛮事件。但与约翰内斯堡相比，开普敦的白人中比较开明的英语白人较多而阿非利卡白人较少，由于旧南非时期开普敦的经济没有约翰内斯堡那么“奇迹”般地繁荣，“流动劳工”也没有那么多，非白人中有色人较多而黑人相对较少，他们的定居点分布较多，条件也没有索韦托那么恶劣。因此在民主化过程中虽然也有“占领”现象，但没有出现“索韦托人占领约翰内斯堡旧城”那样严重的冲击。
远眺桑顿（2001年）
换言之，旧南非对黑人越坏的地区，后来遭到的冲击越大；不那么坏的地区受冲击就相对小。所以第一个应该记取的教训是旧体制下的统治者开明些是有好处的，顽固者则会受到报应。
其次，开普敦地区在新南非也是自由主义影响较大、民粹思潮影响较小的地方。旧南非时期的反对党民主党和新南非的反对党民主联盟在这里都更有基础，而马勒马那样的“煽动者”则很少在这里活动，因此民主化在这里也就更为温和、有序。如前所述，开普敦的这些特点使其在进入新南非后更能吸引资本，留住人才，经济更有竞争力，就业问题也相对缓和，这又反过来安定了人心，进一步消除了民粹浪潮的发生土壤。这是个良性的因果循环，它不仅对南非其他地区，对我们也是有启示的。
连接桑顿与旧城区的Gautrain捷运系统
最后也应该指出：种族隔离堤防的崩溃实际上在这一制度的末期已经开始，约堡旧城区一些地方由“白”变“灰”、秩序发生混乱、甚至如希尔布罗夫塔的关闭都在上世纪八十年代已经发生，＇75＇那时曼德拉还在罗本岛狱中未获自由，过渡时期都未开始，更不用说新南非的建立了。所以，那种认为民主化“过快”导致了无序、毁掉了城市的说法是不对的。事实上，正是种族隔离制度的不可持续导致旧秩序的危机，而秩序失控又迫使白人统治者不得不寻求出路，与曼德拉合作启动民主变革。而不是民主“太快”造成了无序。当然，民主变革后建立的新南非未能很快恢复秩序是应当反思的，这与民粹浪潮确实有关。但未能恢复秩序并不等于破坏秩序，这就是曼德拉的新南非与穆加贝的津巴布韦的根本区别。
事实上，非国大政权也在约翰内斯堡新旧交替时期的治理危机中学到了不少东西，不断调整政策，力图在顺应桑顿等新兴地区发展势头的同时摆脱旧城区的治理困局，实现旧城区的复兴。
在治安方面，2007年约翰内斯堡可谓陷于谷底，这年全市谋杀案达到1697起的骇人高峰，平均每2326名居民就有一起。＇76＇而旧城区尤其严重。2008年后，非国大政府下决心解决旧城区的治安问题，强化警力，到处安装摄像头，从各处“鬼楼”中清出非法进入者，依法打击犯罪活动。2008年底据警方称，约堡市中心每个街角都已安装“电子眼”，警察对暴力案件的反应时间缩短到60秒。犯罪率“显著下降”。
在财政方面，约翰内斯堡于1999年实行美国式的“城市经理”制，重组濒临破产的城市财政，通过出售政府的“非核心资产”，筹集资金用于市政建设，到2002年实现1。53亿兰特的小额盈余。通过两次重划市辖区，把11区合并为7个区，尽量使财政盈余的富裕市镇和财政困难的穷市镇并在一区（如桑顿与亚历山大镇便被同划入E区）＇77＇以调剂余缺，使市政得以展开运作。
在社会方面，早期的“占领”风潮很大程度上是自发的，为建立秩序，政府在新居民中促进了社区建设，近年来还实行了政府、企业、社区和NGO签订公约方式，共同维持公共规则。
在经济方面，把旧中央商务区的“鬼楼”清出流民后确定业主，原业主愿意恢复经营的予以支持，无心经营的安排拍卖，另寻经营者。力图盘活地产，尽快使这片昔日的繁华之地重现生机。过去的“白人城市”居民富裕，交通主要靠私家汽车，面积广大的约翰内斯堡市区高速公路纵横交错，公共交通却不发达。如今旧城区很大程度上已变成贫民区，没有公交，城区不可能起死回生。为更新和改善基础设施，政府以财政参股并吸引投资方式建设非洲最大的公私合营项目Gautrain都市捷运系统，把旧中央商务区与新富人区桑顿、与南非最大的奥利弗·坦博国际机场及南非行政首都比勒陀利亚都用80公里高速铁路联系起来，2012年全线运营。它将有效推动旧城区的复兴。
通过种种努力，目前旧城区已经出现复兴趋势，一些出走的居民与公司开始返回。但是全面的复兴恐怕还要假以时日。
新南非在城市治理方面的一个重要教训是：对于旧体制下受歧视的弱势民众，在变革时期既要维护他们的合法权利，实现他们的合理诉求，又要防止民粹浪潮。“民主”与“民粹”的区别不在于是否反映平民诉求，而在于是否遵守“群己权界”。以“人民”的名义赶走一个无害于人的小贩，和以“人民”的名义占据一座守法富人的豪宅，同样都是民粹，而不是民主。这其中的一个关键就是迁徙自由与产权和公共秩序维护的关系。种族隔离时期把黑人禁锢在索韦托那样的地方是不合理的，城市中确有“空地”（其实现代城市一般都不可能有真正无主的“空地”，所谓空地实际上就是公共储备土地）也应该考虑他们的居住需求，如�